Защита права собственности на здание, проданное номинальным владельцем без согласия бенефициара
На фоне конфликта с бенефициаром номинальный владелец продал нежилое здание без его согласия.
После государственной регистрации перехода права собственности новый собственник в сопровождении сотрудников частной охранной организации потребовал от клиента освободить здание и передать его во владение. При этом факты указывали на то, что при заключении сделки фактической передачи объекта покупателю не произошло, а значит акт приёма-передачи был подписан формально.
Первичный анализ документов показал, что сделки, на основании которых регистрировался переход права собственности, могли иметь существенные юридические пороки. Это позволяло рассчитывать на судебную защиту интересов клиента.
Одновременно существовал критический риск: утрата фактического владения зданием могла существенно осложнить дальнейший спор, потребовать предъявления дополнительных требований и поставить результат в зависимость от оценки добросовестности приобретателя.
После отказа клиента добровольно освободить здание конфликт перешёл в силовую фазу. Привлечённая новым собственником охранная организация установила посты и начала блокировать объект.
Задача
Требовалось одновременно:
- сохранить фактическое владение зданием;
- не допустить остановки бизнес-процессов;
- прекратить силовое давление правомерными способами;
- подготовить и реализовать стратегию судебной защиты.
Что было сделано
01
В первые сутки была организована работа по урегулированию ситуации с участием нового собственника и руководства охранной организации.
02
Участникам конфликта были разъяснены правовые, коммерческие и организационные последствия дальнейшей эскалации, а также риски, связанные с продолжением блокирования объекта. После проверки изложенных обстоятельств охранная организация добровольно сняла посты в течение 24 часов. Другую охранную организацию новый собственник привлекать почему-то не стал.
03
Благодаря этому клиент сохранил фактическое владение зданием, а осуществлявшиеся в нём бизнес-процессы продолжились без критической остановки.
04
Параллельно была сформирована позиция для арбитражного спора. Судебное разбирательство продолжалось более двух лет.
05
В суде удалось обосновать, что сделка, на основании которой право собственности ранее было зарегистрировано за номинальным владельцем, являлась незаключённой. Следовательно, номинальный владелец не приобрёл право собственности на здание и не имел права распоряжаться им.
Силовая фаза конфликта была прекращена в течение 24 часов. Клиент сохранил фактическое владение зданием и непрерывность осуществлявшихся в нём бизнес-процессов на протяжении всего судебного разбирательства.
Результат
Суд признал недействительной последующую сделку между номинальным владельцем и новым приобретателем. Поскольку здание не выбывало из фактического владения истца, суд применил последствия недействительности сделки и обязал внести в ЕГРН запись о праве собственности истца на здание.
Таким образом, клиент сохранил контроль над объектом во время конфликта и по итогам судебного разбирательства восстановил своё право собственности.